Estudios · anual
El índice no reordena datos de portales ni de estadística pública. Se construye con los asuntos que el despacho tramita en Marbella: lo que se ve cuando una operación ya está en marcha y todavía no ha llegado a ningún registro público. Esa es su única razón de existir, y también su única dificultad.
Las cifras de la portada describen el alcance del instrumento: series, umbral y calendario. El índice todavía no ha medido nada.
Metodología
La ventaja del índice, que el dato sea propio, es también su único problema serio. Un expediente no es una fuente: es información de un cliente. Todo el método consiste en llegar de lo segundo a lo primero sin dejar rastro identificable por el camino. Lo que sigue no es un anexo técnico: es la parte que decide si el informe puede publicarse.
La serie se alimenta de los asuntos tramitados por Garzalex en Marbella y su entorno, en las tres áreas del despacho. La ficha de la que se agrega no contiene nombre, sociedad, dirección, referencia catastral ni número de expediente: sólo variables. La disociación ocurre antes de la agregación, no después, y el expediente original nunca sale del sistema del despacho.
Ninguna cifra publicada descansa sobre menos de cinco expedientes. Si una casilla, sea una nacionalidad, un tramo o un trimestre, no reúne cinco, no se publica: se agrega hacia arriba hasta que los reúna, o desaparece del informe. La razón no es estadística, es deontológica. El mercado privado de Marbella es pequeño y está muy observado. Quien opera en él identifica una operación con tres rasgos: zona, franja de precio y mes. No hace falta que nadie la nombre. El secreto profesional del Estatuto General de la Abogacía no distingue entre nombrar y hacer reconocible; describir con precisión suficiente es una forma de nombrar. Un índice que necesitara bajar de cinco para tener algo que contar sería un índice que todavía no debe publicarse.
Cuando el informe ilustra un hallazgo con un caso, ese caso no existe. Se construye a partir de varios expedientes que comparten el mismo patrón, alterando cuanto no sea relevante para el patrón, y se declara compuesto en su propio pie. Ningún ejemplo del índice corresponde a una operación real ni permite reconstruirla.
No se publican precios de operaciones concretas, ni se identifican promociones, urbanizaciones, intervinientes ni contrapartes. Tampoco entran cifras de terceros presentadas como propias: cuando el informe recurra a una fuente externa, se cita con su origen y su fecha, y se mantiene separada de la serie del despacho. Lo que no puede sostenerse con expediente propio y con umbral cumplido, se queda fuera aunque haga mejor titular.
Formato
Serie 01 · Nacionalidades más activas
Maqueta del esqueleto. Los valores (30 · 25 · 20 · 15 · 10) son marcadores de posición redondos: no proceden de ninguna medición y no deben citarse.
Serie 04 · Dónde se retrasa una compraventa
Maqueta del esqueleto. Valores de relleno (40 · 25 · 20 · 10 · 5). La primera edición sustituirá cada barra por la serie real; esta nota desaparecerá con ella.
La barra marcada es la hipótesis que el índice pone a prueba: que el retraso de una compra no se produce donde el comprador lo teme, ni en la financiación ni en la notaría, sino en la comprobación urbanística, semanas antes, cuando todavía parece que no ha empezado nada. Si la serie lo confirma, la consecuencia práctica es concreta y verificable: el calendario de una operación se decide antes de firmar la reserva. Si la desmiente, se publica igual, y quien esto escribe habrá aprendido algo. Un índice que sólo publica lo que esperaba encontrar no es un índice: es un folleto.
El índice se enviará en PDF y en edición impresa a quien lo haya pedido: una dirección, un envío, cuando exista. Para recibir la primera edición basta escribir a info@garzalex.com indicando «Índice». Si además quiere proponer una pregunta que le gustaría ver medida, se lee: varias de las seis series salieron de preguntas de clientes que el despacho no supo responder con datos.