Хорошая покупка начинаетсязадолго до подписания.
Международная сделка с недвижимостью защищается не у нотариуса. Она защищается решениями, которые принимаются до этого.
Жильё может быть простым.Сделка — редко.
Тот, кто покупает на Золотой миле, в Пуэрто-Банусе или Бенаависе, редко живёт в Испании. Он решает на расстоянии, в считаные дни, на рынке, который движется быстрее его советников на родине, и в правовой системе, устроенной иначе, чем его собственная.
Участников здесь больше, чем кажется: продавец со своим графиком, агент, который получает вознаграждение при закрытии сделки, банк со своими вопросами о происхождении денежных средств, notario (испанский нотариус), который удостоверяет акт, но не проверяет ни разрешения, ни долги, и как минимум две налоговые юрисдикции, которым есть что сказать об одном и том же подписании.
Ничего из этого не является проблемой. Такова природа сделки. Проблема появляется тогда, когда подписывают так, будто всего этого нет.
Решения
ПервоеДо резервирования
Что нужно знать до того, как вкладывать деньги: титул и обременения в Registro de la Propiedad (Реестре прав на недвижимость), градостроительный статус объекта, licencia de obra и licencia de primera ocupación (разрешение на строительство и муниципальный акт о пригодности к проживанию), задолженность перед comunidad de propietarios (сообществом собственников). Всё то, о чём не говорит объявление.
Проблемы, выявленные до contrato de reserva (договора резервирования), решаются на переговорах. Те, что появляются после, оплачиваются.
ВтороеДо подписания
Arras (испанский аналог задатка; вид определяется договором, и право на односторонний отказ возникает, только если оно прямо согласовано) — не формальность: это тот договор, в котором сделка выигрывается или проигрывается. Какие условия защищают покупателя, какие сроки реалистичны, что произойдёт, если финансирование задержится или юридическая проверка (due diligence) что-то вскроет.
И решение, над которым почти никто не останавливается: на кого и в какой структуре оформляется покупка, потому что исправлять это потом означает segunda transmisión (вторичную передачу) со своей стоимостью.
ТретьеДо закрытия сделки
Неделя подписания — это чистая координация: нотариальная контора, банк, средства платежа и процедура проверки денег, на которой международные сделки теряют недели, а никто не понимает почему. Если покупатель не может приехать, poder notarial (нотариальная доверенность) готовится заранее, а не накануне.
ЧетвёртоеЗатем
Escritura (нотариальный акт) не закрывает сделку: её завершают autoliquidación (самостоятельный расчёт и уплата налогов в срок) и inscripción registral (внесение записи в Registro de la Propiedad). А покупка открывает новые решения, которые лучше не откладывать: испанское завещание, ограниченное имуществом в Испании, и вопрос о том, кто исполняет обязанности собственника-нерезидента, когда Вас нет в стране.
Подписание длится минуты.Подготовка — недели.
В купле-продаже видно стол, подпись и ключи. Не видно того, от чего зависит, защищает эта подпись или подвергает риску.
Registro и Catastro (кадастр) — два источника, которые не всегда рассказывают одну и ту же историю об одной и той же finca (объекте как реестровой единице).
Градостроительство и разрешения — то, что построено, то, что узаконено, и расстояние между ними.
Договор — каждый пункт прочитан с мыслью о том дне, когда что-то пойдёт не так, как задумано.
Банк — досье о происхождении денежных средств, подготовленное до того, как его запросят.
Координация — продавец, агент, нотариальная контора и два часовых пояса в одном календаре.
Комментарий партнёра
«В крупной купле-продаже риск редко находится там, куда смотрит клиент.»
Antonio José García LinaresDirector · Socio fundador
Избранные публикации
- Руководство Меморандум покупателя № 01 Покупка недвижимости в Испании покупателем-нерезидентом. 56 стр.
- Перспектива За спешку платит покупатель О датах, которые назначают раньше, чем появляется информация, чтобы их назначить.
- Обзор Обновление референсной стоимости (valor de referencia) и его влияние на налог ITP Изменения в законодательстве и что из них продолжает действовать.
Прежде чем брать на себя обязательства, стоит всё проверить.
Если Вы рассматриваете сделку в Марбелье, Пуэрто-Банусе или на Коста-дель-Соль, мы можем изучить структуру до того, как возникнут связывающие обязательства.
Запросить частную консультацию