Memorándum del comprador n.º 01

Alcance: qué resuelve este memorándum

Este documento describe una compra ordinaria de vivienda por persona física no residente, con o sin financiación española. No cubre suelo, promoción, compra sobre plano ni adquisición de sociedad titular del inmueble: son operaciones con otra secuencia y otro riesgo, y se tratan en documentos aparte.

Está escrito para leerse dos veces. La primera, entera, antes de firmar nada. La segunda, a saltos, mientras la operación avanza: por eso lleva índice paginado, cronología y un registro de verificación que puede imprimirse y tacharse a mano. Es información general sobre el procedimiento, no dictamen sobre un inmueble concreto.

Cronología de la operación

Una compra sin financiación y sin incidencias registrales ocupa entre nueve y doce semanas desde el encargo hasta la inscripción. Los plazos que siguen son los del expediente, no los del mercado: lo que se comprime al principio reaparece al final.

Verificación registral, urbanística y de cargas

La nota simple dice quién figura como titular y qué cargas están inscritas. Es el punto de partida y no es la comprobación: describe lo inscrito, y buena parte de lo que después se discute nunca llegó a inscribirse. La verificación completa cruza tres fuentes: Registro, Ayuntamiento y comunidad de propietarios. Se añade una cuarta cuando hay arrendatario u ocupante.

El orden importa. Se comprueba antes de las arras porque después el margen de negociación desaparece: una ampliación sin licencia detectada en agosto se descuenta del precio; detectada en octubre, se asume. Cuando el vendedor no permite verificar antes de reservar, esa negativa es en sí misma información sobre el inmueble.

Fiscalidad de la compra y de la tenencia

Dos cuentas distintas. La de la compra se paga una vez: impuesto de transmisiones o IVA con actos jurídicos documentados, según el inmueble sea de segunda mano o nuevo, más notaría, registro y gestoría. La de la tenencia se paga todos los años y es la que el comprador suele descubrir tarde: IBI, comunidad, seguro, impuesto sobre la renta de no residentes y, en su caso, patrimonio. Ambas se calculan sobre la operación concreta antes de firmar las arras, no después.

Arras, contrato privado y escritura

Las arras no son un trámite previo: son el primer acto con consecuencias económicas, y fijan de antemano el precio de retirarse. Su redacción decide qué ocurre si la financiación no llega, si aparece una carga o si el vendedor no entrega la vivienda libre de ocupantes. La escritura, en cambio, no es el momento de negociar: es el momento de comprobar que lo pactado en el contrato privado está literalmente en el borrador que la notaría remite con antelación.

Estructura de titularidad y sucesión

Comprar a nombre propio, con el cónyuge, con hijos o a través de sociedad no es una preferencia administrativa: determina el impuesto de la compra, el de la tenencia, la ley aplicable a la sucesión y lo que costará vender o transmitir dentro de la familia. La pregunta útil no es a nombre de quién se firma, sino qué debe ocurrir con el inmueble dentro de veinte años. Esa conversación se tiene al principio, con los números delante.

Registro de verificación

La versión impresa de este cuadro se tacha a bolígrafo. Ninguna casilla se da por cerrada sin el documento que la acredita: el registro no anota opiniones, anota papeles.

Errores frecuentes

No son casos extremos. Son los cuatro que aparecen con más constancia en operaciones bien intencionadas y bien financiadas.

Ediciones y estado del documento

Los tres formatos comparten número de edición y paginación. Cuando el documento se revisa se revisan los tres a la vez, la edición anterior se retira y el cambio queda anotado en la ficha. Un documento perenne no se actualiza en silencio.